Ein Haus wird vererbt, eine Ehe geht auseinander, die Eltern möchten zu Lebzeiten übertragen, das Finanzamt schickt einen Bescheid: In all diesen Situationen hängt viel Geld an einer einzigen Zahl – dem Wert der Immobilie. Welche Art der Wertermittlung Sie dafür brauchen, hängt davon ab, wer das Ergebnis am Ende akzeptieren muss.
Zwei Wege zum Wert
Wir bieten zwei Formen der Bewertung an:
- Wert-Indikation (Marktpreis-Einschätzung): eine fundierte, kompakte Einschätzung des Marktwerts nach Ortstermin. Sie ist die richtige Wahl, wenn sich alle Beteiligten einig sind und eine verlässliche Entscheidungsgrundlage brauchen. Festpreis je nach Objektart ab 495 € inkl. MwSt.
- Verkehrswertgutachten: das ausführliche, förmliche Gutachten über den Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB, mit nachvollziehbarer Herleitung und bezogen auf einen Stichtag. Es ist dann nötig, wenn Dritte den Wert prüfen – Gericht, Finanzamt oder die Gegenseite. Das Honorar richtet sich nach der Honorarrichtlinie des BVS und dem Wert der Immobilie.
Die Faustregel: Einvernehmen – Wert-Indikation. Streit oder Behörde – Verkehrswertgutachten.
1. Erbe: Wenn mehrere Erben teilen müssen
Gehört eine Immobilie zum Nachlass, stehen die Erben vor der Frage: behalten, auszahlen oder verkaufen? Ohne belastbaren Wert wird jede dieser Entscheidungen zum Streitpunkt – und wer einen Miterben auszahlt, zahlt schnell einige zehntausend Euro zu viel oder zu wenig.
Welche Wertermittlung ist sinnvoll?
- Die Erben sind sich einig und möchten fair teilen oder auszahlen: Wert-Indikation.
- Es geht um Pflichtteilsansprüche, die Erben sind zerstritten oder ein Gericht ist beteiligt: Verkehrswertgutachten, bezogen auf den Todestag.
Tipps:
- Beim Pflichtteil zählt der Wert am Todestag, nicht der heutige. Nennen Sie uns das Datum gleich zu Beginn.
- Beauftragen Sie den Sachverständigen möglichst gemeinsam. Ein Ergebnis, das alle in Auftrag gegeben haben, wird eher von allen akzeptiert.
- Verändern Sie vor dem Ortstermin nichts am Objekt und räumen Sie nicht aus – der Zustand am Stichtag ist maßgeblich und sollte dokumentiert werden können.
2. Scheidung: Wenn das gemeinsame Haus bewertet werden muss
Bei Trennung und Scheidung ist die Immobilie meist der größte Vermögenswert. Übernimmt einer das Haus, muss der andere ausgezahlt werden; im Zugewinnausgleich wird das Vermögen zu festen Zeitpunkten verglichen.
Welche Wertermittlung ist sinnvoll?
- Sie regeln die Aufteilung einvernehmlich, etwa in einer Scheidungsfolgenvereinbarung: Wert-Indikation.
- Der Wert ist umstritten oder wird im Verfahren vor dem Familiengericht gebraucht: Verkehrswertgutachten zu den maßgeblichen Stichtagen.
Tipps:
- Klären Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt, welche Stichtage gelten. Im Zugewinnausgleich sind das in der Regel der Tag der Eheschließung und der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde.
- Ein gemeinsam beauftragter Sachverständiger spart Kosten und vermeidet das teure Duell zweier Gutachten.
- Gut zu wissen: Kommt es zum Streit vor Gericht, kann das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellen. Ein vorab eingeholtes Gutachten hilft Ihnen dann, Ihre Position zu begründen und realistisch zu verhandeln.
3. Verkauf: Der richtige Preis von Anfang an
Wer zu hoch einsteigt, hat ein Objekt, das monatelang in den Portalen steht und am Ende unter Wert weggeht. Wer zu niedrig einsteigt, verschenkt Geld. Beides lässt sich mit einer neutralen Einschätzung vermeiden – auch dann, wenn Sie als Käufer wissen möchten, ob der verlangte Preis gerechtfertigt ist.
Welche Wertermittlung ist sinnvoll?
- Für den Verkauf oder Kauf genügt in aller Regel die Wert-Indikation.
- Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn mehrere Eigentümer dem Preis zustimmen müssen, ein Betreuer oder eine Behörde beteiligt ist oder Rechte im Grundbuch stehen, etwa ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch.
Tipps:
- Lassen Sie bewerten, bevor Sie einen Preis nennen – auch im Bekanntenkreis. Eine einmal genannte Zahl bekommen Sie nicht mehr aus der Welt.
- Die Wohnfläche ist eine der häufigsten Fehlerquellen. Stimmen die Angaben in alten Unterlagen nicht, lohnt ein Aufmaß nach Wohnflächenverordnung.
- Seien Sie vorsichtig mit kostenlosen Online-Bewertungen: Sie kennen weder den Zustand noch die Lage im Ort.
4. Schenkung: Übertragen zu Lebzeiten
Viele Eltern übertragen das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder, oft gegen Wohnungsrecht oder Nießbrauch. Dabei stellen sich zwei Fragen: Werden die Geschwister gerecht behandelt? Und welcher Wert wird steuerlich angesetzt?
Welche Wertermittlung ist sinnvoll?
- Für den fairen Ausgleich innerhalb der Familie: Wert-Indikation.
- Wenn ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch vorbehalten wird: Verkehrswertgutachten einschließlich Bewertung der Rechte.
- Soll der Wert gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, gelten besondere Anforderungen – siehe Abschnitt 5.
Tipps:
- Lassen Sie den Wert vor dem Notartermin ermitteln. Dann können Ausgleichszahlungen an Geschwister gleich im Vertrag geregelt werden.
- Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch mindert den Wert der Schenkung, oft deutlich. Diese Rechte werden gesondert bewertet.
- Stimmen Sie die Übertragung mit Ihrer Steuerberatung ab. Freibeträge können nach zehn Jahren erneut genutzt werden, deshalb spielt der Zeitpunkt eine Rolle.
5. Finanzamt: Wenn der Bescheid zu hoch ausfällt
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie nach einem pauschalen Verfahren – ohne das Haus je gesehen zu haben. Sanierungsstau, eine schwierige Lage oder Belastungen im Grundbuch bleiben dabei oft unberücksichtigt, der angesetzte Wert liegt dann über dem tatsächlichen Marktwert.
Welche Wertermittlung ist sinnvoll?
- Hier kommt nur ein förmliches Verkehrswertgutachten in Frage. Das Gesetz lässt den Nachweis eines niedrigeren Werts ausdrücklich zu (§ 198 Bewertungsgesetz). Eine Wert-Indikation reicht dem Finanzamt nicht.
- Das Gesetz stellt besondere Anforderungen an die Qualifikation des Sachverständigen. Klären Sie deshalb vor der Beauftragung mit Ihrem Finanzamt oder Ihrer Steuerberatung, welches Gutachten in Ihrem Fall anerkannt wird. Wir besprechen das im kostenfreien Erstgespräch offen mit Ihnen und nennen Ihnen bei Bedarf den zuständigen Gutachterausschuss.
Tipps:
- Achten Sie auf die Einspruchsfrist: Sie beträgt in der Regel einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Klären Sie früh, wer das Gutachten erstellt, damit es rechtzeitig vorliegt.
- Die Kosten des Gutachtens tragen Sie selbst. Wir sagen Ihnen im kostenfreien Erstgespräch offen, ob sich der Aufwand in Ihrem Fall voraussichtlich lohnt.
- Wurde die Immobilie zeitnah zum Stichtag verkauft, kann auch der erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen. Sprechen Sie darüber mit Ihrer Steuerberatung.
So läuft eine Wertermittlung ab
- Kostenfreies Erstgespräch. Sie schildern uns Anlass und Objekt am Telefon unter 07655-1521. Wir klären, welche Wertermittlung Sie brauchen und auf welchen Stichtag es ankommt.
- Festpreis berechnen und beauftragen. Ihren Preis ermitteln Sie selbst mit dem Rechner für die Wert-Indikation oder das Verkehrswertgutachten und beauftragen direkt online.
- Unterlagen zusammenstellen. Sie erhalten eine Checkliste. Grundbuchauszug, Flurkarte und Einsicht in die Bauakte besorgen wir auf Wunsch für Sie.
- Ortstermin. Wir besichtigen die Immobilie gemeinsam mit Ihnen, innen und außen, und dokumentieren Zustand, Ausstattung und Besonderheiten.
- Auswertung. Wir werten Unterlagen, Marktdaten und Vergleichspreise aus dem Hochschwarzwald aus und ermitteln den Wert nach den anerkannten Verfahren.
- Ergebnis. Sie erhalten Ihre Wert-Indikation oder Ihr Verkehrswertgutachten. Offene Fragen besprechen wir persönlich.
Auf einen Blick
| Anlass |
Einvernehmlich |
Streitig oder Behörde beteiligt |
| Erbe |
Wert-Indikation |
Verkehrswertgutachten (Stichtag Todestag) |
| Scheidung |
Wert-Indikation |
Verkehrswertgutachten (Stichtage Zugewinn) |
| Verkauf / Kauf |
Wert-Indikation |
Verkehrswertgutachten bei Rechten im Grundbuch oder mehreren Entscheidern |
| Schenkung |
Wert-Indikation |
Verkehrswertgutachten bei Nießbrauch oder Wohnungsrecht |
| Finanzamt |
– |
Verkehrswertgutachten (Anerkennung vorab klären) |
Sie sind unsicher, was in Ihrem Fall passt? Rufen Sie uns an: 07655-1521. Die Erstberatung ist immer kostenfrei. Mehr zur Unterscheidung lesen Sie im Beitrag Wann benötige ich ein Gutachten? In welchen Fällen genügt eine Werteinschätzung?
Hinweis: Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an Ihre Rechtsanwältin, Ihren Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.
