Wann benötige ich ein Gutachten? In welchen Fällen genügt eine Werteinschätzung?

Wann wird ein Gutachten benötigt?

Sie benötigen ein Marktwertgutachten über den Verkehrswert einer Immobilie, wenn die Wertermittlung auch für Dritte verwertbar und nachvollziehbar sein muss: Gericht, Anwalt, Finanzamt, Erbschaft. In solchen Fällen sollte immer ein Gutachten erstellt werden, mit Verkehrswertermittlung nach der Immobilien-Wertermittlungsverordnung ImmoWertV. Hierbei ist für die Kosten der Aufwand entscheidend (Umfang, Rechte & Belastungen, Qualtitätsstichtag). Insofern möglich erstelle ich ein Festpreisangebot nach einem ersten gratis Faktencheck. Für ein Einfamilienhaus ohne Rechte und Belastungen sind z.B. ca. 1.800,- € inkl. MwSt. zu veranschlagen. Gutachten werden prinzipiell nach dem hohen Qualitätsstandard der DEKRA erstellt, da ich als Sachverständiger für Immobilienbewertung in der Zertifizierungsstufe D2 zertifiziert bin. Hierbei können sowohl Wohnobjekte, also Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung, Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, einfache gemischt genutzte Geschäftshäuser sowie Wohn- und Teileigentum (Wohnungen) bewertet werden. Insbesondere bei komplizierten Rechten und Belastungen empfiehlt sich die Auswertung durch einen Fachmann. Wir berechnen sowohl den Einfluss von “Grunddienstbarkeiten” als auch von “Beschränkten persönliche Dienstbarkeiten”. Sie benötigen ein Gutachten insbesondere auch dann, wenn Rechte & Belastungen vorliegen, die den Verkehrswert beeinflussen können:

  • Erbbaurecht
  • Wohnungsrecht
  • Vorkaufsrecht
  • Nießbrauch
  • Wegerecht
  • uvm.

Wann genügt eine kostengünstige Werteinschätzung?

Nicht für jeden Vorgang wird ein ausführliches Marktwertgutachten benötigt. Soll im Rahmen eines anstehenden Verkaufes der mögliche Verkaufspreis ermittelt werden, ist in den meisten Fällen eine Werteinschätzung ausreichend. Die Berechnung orientiert sich hierbei an den normierten Verfahren, sowie Vergleichspreisen der Kaufpreissammlung des Sachverständigenbüros und statistischen Werten von Datenbrokern. Die Expertise wird in Anlehnung an die Berechnungen erstellt, wie Sie in der Immobilien-Wertermittlungsverordnung vorgeschrieben sind; ausführliche Erläuterungen und Begründungen sind aber nicht enthalten. Das Dokument fasst ca. 16 Seiten.

Gebühren für Werteinschätzungen – jeweils inklusive MwSt.

  • Wohnungen: 190,- €
  • Einfamilienhäuser, Einfamilienhäuser mit Einliegerwohnung: 280,- €
  • Zweifamilienhäuser: 320,- €
  • Mehrfamilienhäuser bis zu 6 Wohneinheiten: 500,- €
  • Mehrfamilienhäuser bis zu 20 Wohneinheiten: 750,- €
  • Weitere Objekte gerne auf Anfrage

Vorsicht bei Online-Immobilienbewertung

Ein (nicht ganz neuer) Trend von Immobilien-Start-Ups und Proptechs ist das Abgreifen von Eigentümeradressen über Online-Marketing. Dies geschieht hauptsächlich durch Schaltung von Anzeigen über Google und einschlägigen Online-Anzeigen.

Wir raten hierbei zur Vorsicht. Es handelt sich hierbei nicht zwingend um unseriöse Firmen oder Dienstleister. Allerdings führen die Online-Portale die Bewertung Ihrer Immobilie nicht selbst durch. Ihre Daten werden als sogenannter “Lead” an Immobilienmakler vor Ort weiterverkauft. Makler verpflichten sich meist bei der Agentur, einen gewissen Anteil an Leads abzukaufen. Hierbei wird Ihre Adresse nicht nur einmal, sondern gleich mehrfach verkauft. Üblicherweise wird das Angebot als kostenfrei präsentiert. Auch Schnell-Analysen werden zum Teil angeboten. Hierbei greift der Algorithmus auf Angebotsdatenbanken der letzen Jahre zurück. Angebotspreise sind allerdings keine belastbaren Verkehrswerte. Immer wieder gibt es Ausreißer nach oben und unten. Schon aus diesem Grund kann eine automatisierte Bewertung den sachkundigen Ortstermin eines Bewerters nicht ersetzen.

Wenn Sie Ihre Daten nicht online preisgeben möchten, empfehlen wir daher immer den Gang zu einem Sacherständigen oder Immobilienbewerter vor Ort. Auch ein guter Makler kann den Verkehrswert meist gut einschätzen, da er/sie bereits Vergleichspreise aus der eigenen Datenbank vorweisen kann. Dieser Vergleichspreis richtet sich nach den tatsächlichen verkauften Werten und nicht nach Angebotspreisen. Ein Vor-Ort-Termin ist dabei unerlässlich, denn die besonderen Merkmale des Objektes müssen bei einer Bewertung berücksichtigt werden; und jede Immobilie ist anders.

Ein Tipp aus unserem Sachverständigenbüro: Fragen Sie den Bewerter, nach welchem “normierten Verfahren” der Verkehrswert ermittelt wird. Auch hieran können Sie eine seriöse Arbeit erkennen. Die in der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vorgeschriebenen Verfahren sind:

  • 1. Das Sachwertverfahren
  • 2. Das Ertragswertverfahren
  • und 3. das Vergleichswertverfahren.